Fachadas: as decisões que ninguém pode esconder

A edificação é recebida e naquele momento, em tese, os acabamentos encontram-se em perfeito estado. Assim deveriam continuar por toda vida útil, mantendo-se a manutenção adequada. Mas não é isso que temos visto. Aliás, por falar em “ver”, recai sobre as fachadas o protagonismo da percepção de valor de um empreendimento.

A função das fachadas não se restringe à proteção do morador, abrigando-o das chuvas, dos ventos e do sol, proporcionando conforto térmico e acústico. Tal sistema também é responsável pela primeira, e as vezes última, impressão que temos de algum edifício. Manifestações patológicas nas fachadas têm correlação com expressivas desvalorizações no imóvel, segundo a literatura técnica. Mas não é só no bolso que o problema aperta.

O fato de as fachadas sofrerem diretamente as ações do tempo, poderia explicar, ao menos em parte, a razão pela qual são tão recorrentes os casos de manifestações patológicas nesses componentes da edificação. A questão é que essas mesmas intempéries são previsíveis no que toca a sua intensidade média, o que torna a citada recorrência algo evitável, deixando o ônus de “explicar” os problemas para quem não executou ou cuidou corretamente.

Basicamente, esses problemas podem ter origem no projeto, na execução e/ou na manutenção. Alguns exemplos: i) a falta ou precariedade de rufo protegendo as platibandas pode ser um erro de projeto, o qual acarretará acúmulo de sujeira de forma precoce, complicando o escoamento da água e antecipando infiltrações; ii) a demora no assentamento da cerâmica após a aplicação da argamassa pode causar futuros descolamentos precoces, ameaçando qualquer um que se desloque pelo pilotis (sinistros gravíssimos); iii) a limpeza da fachada sem o cuidado necessário com as juntas de dilatação pode comprometer sua estanqueidade, acelerando o surgimento de diversas anomalias.

A verificação de possíveis problemas, assim como das respectivas gravidades, é feita inicialmente no âmbito de uma Inspeção Visual, algo suficiente para identificar, além das manifestações citadas no parágrafo anterior, fissuras, desplacamentos e infiltrações. Nesses casos, a depender dos cenários constatados e da atenção do condomínio com a papelada atinente à manutenção, pode ser bem configurada uma anomalia endógena. Entenda-se: culpa da construtora.

Uma vez conhecidas as não conformidades, podem ser necessários serviços mais específicos, como o teste de percussão da fachada (que não é normatizado), para identificar trechos com som cavo, o que indicaria descolamento iminente da cerâmica. Ou ainda, ensaios destrutivos, como o teste de arrancamento (NBR 13528 e NBR 13755), que verificará a resistência à tração dos revestimentos utilizados no acabamento das fachadas. Trata-se de um recurso valioso para saber se será precisar substituir só o revestimento ou ir mais fundo no substrato (reboco) e no bolso. Ambos os ensaios trazem limitações de ordem técnica e/ou estatística, de modo que é muito mais conveniente o seu emprego para “condenar” do que para “salvar” determinada área da fachada.

Independentemente do problema identificado, o síndico deve tomar as providências imediatas, seja acionando a garantia da construtora ou isolando uma área que apresentou descolamento da cerâmica, pois há responsabilidades civis e penais inerentes ao cargo. O que o seu Manual das Áreas Comuns comenta sobre as fachadas? Seu prédio possui um projeto técnico dos revestimentos da fachada?

Manifestações Patológicas em fachadas suscitam discussões em razão de sua origem, da responsabilidade e das ações necessárias a serem tomadas. Nos próximos textos sobre esse assunto será possível pormenorizar cada um dos principais problemas que inquietam moradores e síndicos.