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Há muito já se falava da necessidade de se editar uma Norma Técnica tratando das Inspeções Prediais. A proliferação de problemas entre construtoras, condomínios e prestadores de serviços tinha feito surgir várias legislações em alguns municípios e estados brasileiros. Apesar de o meio técnico, valendo-se de instituições renomadas, ter tido a iniciativa ao lançar cartilhas, guias e normas orientativas, além de farta produção acadêmica,
fazia-se indispensável haver um critério advindo da ABNT.
Pois bem. Agora vige a NBR 16747/2020, editada em 21 de maio. E o que isso impacta na realidade do síndico?
A norma trouxe um descarado viés pró-construtoras, pois que foca a análise do profissional aos problemas envolvendo uso e manutenção do imóvel. Ou seja, perdeu-se uma excelente oportunidade de se legitimar uma referência normativa também para as inspeções que, veja só que surpresa, identificam não conformidades no projeto e na construção, situação que afastaria a responsabilidade dos condomínios.
A totalidade das anomalias verificadas in loco quando da inspeção de um imóvel novo, obviamente, são culpa da construtora e uma parte expressiva dos erros apontados tem a mesma “mãe” nos casos de inspeção em edificações com menos de cinco anos. Mas nada disso está coberto pela norma. Aliás, consta expressamente que a NBR 16747/2020 “se baseia na premissa de que, no ato de recebimento da edificação por parte do proprietário, é responsabilidade das construtoras e incorporadoras entregar o imóvel em consonância a todas as normas técnicas vigentes”. Em síntese, acentuaram a disparidade de forças entre condomínio e construtora em desfavor daquele, que agora tem mais uma Norma a seguir, sem a contrapartida de acréscimo de responsabilidade da executora da obra.
Outro aspecto que se distancia da melhor técnica reside no nivelamento por baixo, visto que a norma aduz que para fins de “Inspeção Predial” basta um exame sensorial, entenda-se, abrir os olhos. A norma sequer categoriza níveis de inspeção mais ou menos aprofundados a depender da equipe envolvida, de equipamentos mobilizados ou de ensaios executados.
A questão da análise de risco está por demais simplista já que se resume em arremessar os problemas em três grandes balaios: prioridade 1, prioridade 2 ou prioridade 3, postas em ordem decrescente de preocupação. Temos a palpitante desconfiança que os síndicos podem ainda ficar um pouco inseguros, já que não será raro perceber centenas de itens de cada uma dessas categorias depois de uma Inspeção bem feita. E nesse caso, o que fazer? O meio técnico mais antenado traz ainda a classificação de risco de acordo a Matriz GUT, refinando a análise por meio de uma metodologia com resposta quantitativa. Mas a norma não quis “complicar” muito as coisas e manteve a coerência interna de se manter medíocre.
Mas há boas notícias.
Um dos consolos fica por conta do nascedouro de um parâmetro para fins de comparação de propostas de inspeção predial. A loucura proveniente de propostas feitas cada uma a sua maneira poderá ser contornada pela simples orientação: “favor formular proposta técnica conforme item 5.3.9 da NBR 16747”. A cilada está em receber propostas comparáveis, mas irmanadas na sobredita mediocridade, que tende a acarretar maiores prejuízos para os prédios mais novos.
Algo que talvez figure como um aprimoramento mais certo reside na determinação expressa para a inclusão de recomendações a fim de que o condomínio saiba como reagir sobre cada uma das não conformidades detectadas.