Não tenho um Plano de Manutenção. E agora?

O prédio já está há algum tempo entregue, as garantias vão expirando, até que surge um problema tão grave quanto oneroso e a construtora desaparece.

Aliás, deixa como rastro apenas a sentença cabalística de que não arcará com nada porque o condomínio não possui um Plano de Manutenção formalmente instituído.

Essa dor de cabeça vai a litígio, o perito judicial concorda com a construtora, o juiz vai no embalo do expert e o síndico amarga a derrota.

Só que não. Não necessariamente é assim.

Trata-se de uma falácia impor um caráter determinístico pela impossibilidade de defesa do condomínio diante da ausência de um Plano de Manutenção formal.

Atuando também como perito judicial, posso elencar vários motivos que qualificam como, na melhor das hipóteses, um tanto quanto apressada essa ideia insinuada em geral, pelas próprias construtoras.

a) Um calhamaço de papel batizado de “Plano de Manutenção” ou mesmo um aplicativo com uma interface invocada não implicam que in loco a manutenção foi adequada. Você pode atender a formalidade da coisa e, ainda assim, perceber uma realidade desfavorável. Engenharia não é só papel;

b) O escopo do Plano de Manutenção pode estar de forma enviesada menor do que deveria, prever procedimentos inadequados, sinalizar uma frequência de atividades descolada da realidade, denotar ausência de ajustes que indiquem uma customização para aquele objeto (desatendendo o item 4.1.1 da NBR 5674/2012);

c) Mesmo sem Plano de Manutenção instituído nos exatos termos da NBR 5674/2012, qualquer condomínio minimamente organizado conseguirá reunir documentos que evidenciarão (conforme o rol item 4.3.3 da NBR 5674), embora com maior trabalho, tudo o que foi feito a título de manutenção;

d) Adicionalmente, há diversas manifestações patológicas que podem surgir mesmo depois dos cinco anos e que, pela sua natureza, carregam, por definição, um nexo causal que atrai a construtora. É assim, por exemplo, com problemas de compactação nos aterros, reação álcali agregado na estrutura de concreto, além de algumas tipologias de vícios redibitórios. Ou seja, para esses cenários particulares, mesmo a pior manutenção não isentaria a construtora de ser responsabilizada. Até um perito ruim conseguiria alcançar essas ideias;

e) Por falar em responsabilização da construtora, todas elas devem entregar (item 8.3 da NBR 5674) um documento muito importante chamado “Manual de Uso, Operação e Manutenção”, regrado pela NBR 14037. O mais interessante é que tal material integra o Programa de Manutenção (nos termos do item 7.1 da NBR 5674). Logo, caso a construtora não tenha fornecido tal Manual ou, o que é mais comum, o tenha entregue recheado de problemas técnicos, compromete-se a Manutenção por parte do Condomínio, o qual encontra aí um excludente de responsabilidade. Em suma, mesmo questões afetas à manutenção podem cair no colo da construtora. Duvido que aquele engenheiro todo solícito já lhe compartilhou isso;

f) Por outro lado, a observância da norma tem sim um caráter impositivo ao síndico (item 8.1 da NBR 5674). Contudo, o objetivo de fundo é precipuamente tornar a gestão do ativo mais profissional, visando uma doutrinação técnica que, em linhas gerais, preveja planejamento e procedimentos da manutenção bem documentados e fundamentados;

Não precisa se desesperar porque não possui o aludido Plano de Manutenção. Quem sabe buscar tal produto simplesmente para ter uma gestão melhor do seu patrimônio.